～新築住宅のコストダウン 5-4～
コストダウンの方法の別途工事編の、
２）本体工事中に工事を行うもの、を話します。
[ad#ad01]
建設会社が住宅設備の別途工事を嫌がる理由
本体工事、というのは、建設会社による通常の工事です。
その本体工事中に、施主が手配した住宅設備の工事会社を入れる、
というのは、 施主にとって、かなり難易度の高い方法です。
また、建設会社としても、 「それだけは勘弁してほしい、、、、」 という場合が多いと思います。
なぜか？
建設会社側からしてみれば、 別途工事とはいえ、 他の工事との関わりがあるため、
その工事業者と打合せや段取りをしなければなりません。
建設会社は、「打合せや段取り」をすることが、 仕事の大半です。
今の日本の建設会社の見積もりは、 原価（業者の見積もり）に対するパーセンテージで粗利を出しているので、
別途工事（＝原価ゼロ）の場合は、 そこで利益を得ることが出来ません。
建設会社側からしてみれば、 別途業者との「打合せや段取り」の分は、 タダ働きになるし、
また仕事としてやる以上、責任も生じますので、面倒なだけでメリットはありません。
責任とは、例えばユニットバスなら、引き渡しまでに傷がつかないようにしなければならない。
給排水設備との接続や、不具合が起きたときの対応をしなければならない、などなど。
特に水のトラブルなどは、一見、どっちが問題なのか分からないので、施主はまずは、工務店に連絡します。
そこで原因は、ユニットバスにあった、とわかっても、工務店側が手間賃を請求できるわけではありません。
もちろん、それによって、 施主は、コストダウンを図れるのですが、、、
また、通常は、
施主→設計→建設会社→協力業者
という指示系統になっていますが、 ここに、
施主→別途業者
という、施主の後ろ盾のある業者が入るので、 建設会社は、その業者と変わらない立場になります。 そのため、非常に気を使います。
その点も嫌がる理由ですね。
これらは建設会社側の言い分です。
でも、施主側からみると、 このような建設会社の利益の取り方が、 建設費を高くしている、とも言えます。
ユニットバスが１００万でも３００万でも、 建設会社の手間は変わらないのに、
粗利は２０％なら、２０万→７０万と、３倍になるからです。
で、建設会社を通さずに、
施主 → 設計事務所 → 業者
という形にしよう、 という試みをしている設計事務所も少数ですがあります。
これを「分離発注」又は「オープンシステム」と言います。
ただ、こちらも監督がいないことによるトラブルなどもあるようですし、
完成されたシステムとは言えないのが現状です。
[ad#ad01]
ユニットバスを施主支給するための条件
「本体工事中の別途工事が難しいのはわかった、 でも使えないんであれば、話す必要ないじゃん？」
そうですね、 でも、条件によっては、使えないこともないのです。
では、出来るとしたらどんな時でしょうか？
それは、 あなたに「建材、住設関係の業者の知り合い」がいるときです。
「付き合いがある」し、「予算も厳しい」ので、 別途工事にしたい、という場合ですね。
建設会社への話し方としては、 このような感じが良いと思います。
全体予算が合わなくて、調整しなければならない場面で、
「私の知り合いに建材屋がいて、 付き合いもあるので、建具だけでもそこから入れたい」
「親せきに水道屋がいて、以前からお世話になっているので、、 キッチンとユニットバスだけでも入れたい」
と話します。
私の担当する物件でも、 以前、このような形で、
システムバス、キッチン、便器、洗面化粧台、を、 別途工事にしたことがあります。
気を付けなければならないのは、 請負契約前に建設会社に了解を得ることです。
契約後にこういった大物を別途工事にする、というのは、 建設会社としては、請負金額が減る形になるので、 了解出来ないんですね。
契約前に話をして、 このまま建設会社が了解してもらえれば良いのですが、 前回、話したように、 「手間がかかる」 的な話が出ましたら。
「その手間分を計上してください」
と話してみましょう。
そして、 出てきた見積もりをみて、 別途にするかどうかを、検討すればよいです。
さて、これによって出来るコストダウンはいくらくらいでしょう？
水廻りの設備を全て別途として、原価が１５０万円の場合、 １５０万×０．２＝３０万円の利益がのっています。
建設会社の手間賃を５万円とした場合、
２５万円のコストダウンになります。
確かに大きい金額ですね。
建築関係の知り合いがいて、 交渉が得意な方であれば、可能だと思います。
ただやり過ぎると、建設会社との関係が悪くなりますし、 うるさい客と思われて、 請負契約自体を断られる可能性もあります。
お互い、WIN-WINになるよう心がけながら、 交渉してみるといいでしょう。
これで別途工事編は終わりです。 次回は、「補助金等を利用する」を話します。
では！
新築住宅のコストダウン シリーズ
[ad#ad01]
