注文住宅の請負契約で後悔しない7つの注意点｜2025年の省エネ義務化後に確かめたい性能と契約書のポイント

一級建築士の船渡亮（ふなとあきら）です。家づくりの大きな決断のひとつが、住宅会社との請負契約です。希望の引き渡し日が決まっていれば、施主がスケジュールを組みやすいのですが、補助金の締め切りや税制、住宅会社のキャンペーンなど、ほかの理由で契約を急かされると、あとで後悔することがあります。

実際、私がサポートしてきた方の中にも、契約解除を経験した方が何人もいます。契約解除は最後の切り札として使えますが、それまでの打ち合わせの時間や費用など、多くのものを失います。できれば契約した会社で気持ちよく建てたいですよね。今回は、契約で後悔しないための7つの注意点を紹介します。

1．間取りの大枠が決まってから請負契約する

「間取りは契約後でも変更できますから、今月中に契約してください」という言葉に、耳を貸す必要はありません。契約の前と後では、施主と住宅会社の立場は完全に入れ替わります。わざわざ弱い立場になってから間取りの打ち合わせをする必要はありませんよね。

請負契約は、間取りと仕様が決まってから結ぶようにしましょう。契約書には、図面・仕様書・見積書を必ず綴じ込んでもらいます。

ただし、契約しないと設計担当者から正式な間取りの提案を受けられない住宅会社もあります。その会社にしかない技術や提案力がある会社に多い傾向です。その場合は、営業担当者のラフプランで、希望に近い広さや部屋数が実現できるかを確認しておきましょう。大手ハウスメーカーには間取りに関する細かいルールがあることも多いので、実際に建てた人の発信などで調べておくと安心です。

2．見積もりは総額で出してもらい、仕様の説明を受ける

見積もりは、必ず総額で出してもらいましょう。大手ハウスメーカーや提案力のある工務店なら、資金計画書を出してくれます。資金計画書には、建物本体のほかに、水道・ガスの引き込み、地盤改良工事、エアコン工事、地鎮祭の費用なども書かれていて、家づくり全体でいくらかかるかが分かります。

そのうえで、仕様の説明を受けます。仕様とは、外壁・内装材・床材・キッチン・構造材・防蟻処理など、どんな材料で家を建てるかのことです。標準仕様が決まっている「商品住宅型」の会社なら、ショールームでまとめて説明を受けられます。逆に、すべて自由に決められる「完全注文型」の会社では、決まった仕様がないぶん、どんな材料が使われるのか説明を受けないまま進むこともあります。

車を買うときは実物を見て試乗し、価格に見合うかを確かめますよね。注文住宅は完成品を見られないので、サンプルやカタログで仕様を確認することが大切です。

3．断熱と耐震の性能を数字で確認する

今は、住宅の性能を数字で判断できる時代です。特に断熱性能と耐震性能は、快適さと安全性を知るための大事な指標です。

断熱：2025年4月から等級4が義務。ただし等級4は最低ライン

以前この記事では「断熱の国の基準には強制力がない」と書いていましたが、状況は大きく変わりました。2021年4月から建築士が省エネ基準への適否を施主に説明することが義務になり、2025年4月からは原則すべての新築住宅で省エネ基準（断熱等級4相当）への適合が義務になっています。

ただし、断熱等級4はこれからの家づくりでは最低ラインです。2022年には断熱等級5・6・7が新設され、国も2030年までに新築住宅の省エネ性能をZEH水準（断熱等級5相当）に引き上げる方針です。注文住宅なら、断熱等級5以上、できれば6を目安に、契約前に等級と計算書を確認しておきましょう。

耐震：耐震等級2または3を目安に

耐震性は建築基準法で最低基準が決められていますが、これは大地震のときに居住者の命を守ることを目指したもので、家が壊れないことを保証するものではありません。建築基準法どおりに建てても、大地震で大きく損傷する可能性はあります。

耐震等級は、等級1が建築基準法相当、等級2がその1.25倍、等級3が1.5倍の強さです。注文住宅なら耐震等級2または3を目安にしてください。なお2025年4月からは、木造住宅の構造の審査の特例（いわゆる4号特例）が縮小され、壁の量などの基準も見直されています。断熱材や太陽光パネルなどで建物が重くなる傾向があるためです。等級がどの計算方法で確かめられているかも、あわせて聞いておくと安心です。

4．支払い条件は出来高払いにする

いちばん考えたくないのは、工事の途中で住宅会社が倒産することです。そのリスクを避けるために、支払いは出来高払いにしましょう。出来高払いとは、完成した部分に対してだけ代金を払う方法です。たとえば次のような割合です（支払いの累計の目安）。

工事の段階	支払いの累計
基礎工事	10%
上棟時	30%
サッシ取付	50%
外壁	80%
仕上げ	90%
引き渡し時	100%

住宅ローンの都合で難しい場合もありますが、そのときも最初に払いすぎないように調整しましょう。引き渡し時の支払いは、施主検査で見つかった補修が終わってからにするのが無難です。きちんと完成した状態で引き渡しを受けてください。

5．アフターメンテナンスの内容は書面でもらう

「うちはアフターメンテナンスがしっかりしています」と口頭やパンフレットで聞いていても、内容は書面でもらいましょう。パンフレットの場合、説明されている商品と契約する商品が違うこともあり得ます。

点検の時期と回数（1・2・5・10年など）、有料か無料か、保証の期間と延長の条件も確認しておきます。なお、構造上の主要な部分と雨水の侵入を防ぐ部分については、法律で新築から10年間の保証が住宅会社に義務付けられています。それ以外の部分や、10年を超える延長保証の条件を確かめておきましょう。

6．着工日と引き渡し日を契約書に明記する

着工と引き渡しの具体的な日付を、請負契約書に書いてもらいましょう。遅れた場合の取り扱いや、天候など住宅会社が責任を負わない場合（免責事項）も確認しておきます。補助金や住宅ローン減税、今の住まいの退去日など、引き渡し日が影響することは多いので大事なポイントです。

7．「サービスします」と言われた内容は見積書に書いてもらう

サービスも契約の一部です。「サービスします」と言われたものは、必ず見積書に「サービス」として明記してもらいましょう。「言った・言わない」の不毛な争いを避けるには、契約書に綴じ込んだ見積書に書いておくのがいちばんです。

1〜7をクリアしたら、晴れて契約です。このステップを踏むと、家づくりの不安が少なくなるだけでなく、住宅会社に「しっかり勉強している施主だ」という印象を与えられます。ただ要求するだけでは困った施主になってしまいますが、根拠を持って確認すれば、住宅会社も手を抜けません。逆に、こうした確認にきちんと対応してくれない会社なら、契約を考え直したほうがいいでしょう。

間取りで後悔しないために

1．自分の間取りを一級建築士に見てもらう（間取り診断）

3,500件以上の間取り診断をしてきた私が、あなたの図面を直接チェックします。敷地の条件や30年後の暮らしまで考えて、複数の改善案をご提案します。間取りが確定する前のご相談がおすすめです。

2．LINEでWEBセミナーを見る

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3．書籍『この間取り、ここが問題です！』（講談社）

間取り診断で実際によく見る「ダメ間取り」と、その直し方を1冊にまとめた本です。自分の図面を見直すときの手引きとしてお使いください。

4．YouTube「アキラ先生の住まいの間取り教室」

実際の間取り診断の事例を、ビフォー・アフターの図面で毎週解説しています。動画で見ると、問題点と直し方がよりイメージしやすくなります。